“Avvocato vorrei vendere l’immobile ereditato, ma non abbiamo ancora provveduto alla divisione ed alla sua assegnazione: cosa posso fare?”
Molto spesso ci si chiede se, nonostante il persistere della comunione ereditaria, sia possibile procedere alla vendita di un singolo bene da parte di un comunista.
La Giurisprudenza più volte ha affermato che il comunista di una comunione ereditaria ha la libera disponibilità della cd “quotona” ossia della quota indivisa sull’intera massa comune e non anche sulla cd “quotina” ossia della quota indivisa sul singolo bene facente parte della più ampia massa, partendo dal presupposto che il comproprietario di una pluralità di beni non ha il diritto di disporre liberamente della propria quota su di un singolo bene facente parte della più ampia massa fino a quando e sempre che quel bene gli venga assegnato in proprietà esclusiva in sede di divisione.
Stante quanto detto, è possibile per il singolo comunista trasferire la piena proprietà di un bene facente parte della comunione, ma l’atto di vendita (della cd “quotina”) è generalmente configurato come vendita di cosa parzialmente altrui (art. 1480 c.c.) in quanto in questo caso si tratta di una vendita che ha in parte effetti reali per la quota del comunista venditore ed in parte effetti obbligatori per le quote degli altri comunisti ed è sottoposto alla condizione sospensiva dell’assegnazione in sede di divisione del bene al comunista venditore (cd vendita condizionata all’esito divisionale). Pertanto se uno dei comunisti vende ad un terzo estraneo alla comunione la quota indivisa su un singolo bene facente parte della più ampia massa, tale alienazione si configura come vendita di bene parzialmente altrui ed ha effetti negoziali immediati ed effetti traslativi differiti al momento della divisione. Si tratta di una vendita obbligatoria (cd vendita all’esito divisionale) sottoposta alla condizione sospensiva della avvenuta assegnazione di detto bene al comunista venditore in sede divisionale.
Alla divisione parteciperà sempre il comunista venditore e non il terzo acquirente il quale avrà il diritto di intervenire, previa convocazione formale, all’atto di divisione ai sensi dell’articolo 1113 3° comma c.c., al pari di colui il quale abbia acquistato diritti sugli immobili della comunione in base ad un titolo trascritto in data anteriore alla divisione. Senza la formale convocazione l’esito della divisione non sarà a lui opponibile, ancorché la divisione resta valida anche se con inefficacia relativa.
Differente è invece il caso in cui il comunista venda ad un terzo estraneo alla comunione la sua quota indivisa sulla intera massa (cd “quotona”); tale atto ha effetti traslativi immediati in quanto il comunista che vende esce definitivamente dalla comunione e il suo posto viene preso dal terzo estraneo, salvo l’obbligo per il comunista venditore di rispettare il diritto di prelazione in caso di comunione ereditaria stante quanto stabilito dall’articolo 732 del codice civile (cd prelazione ereditaria che spetta agli altri eredi nel caso in cui uno di essi decida di vendere la sua quota ereditaria ad un estraneo prima che la comunione ereditaria sia sciolta).
Federico Violante Lawyer
