“Avvocato devo comprare un immobile avente provenienza donativa; è vero che corro dei rischi? mi hanno detto che la Banca non mi concederebbe il mutuo, me lo conferma?”
Una questione che affligge molto spesso per motivi diversi sia il venditore che l’acquirente di un immobile riguarda la problematica della provenienza donativa del medesimo bene.
La donazione è il contratto con il quale un soggetto (il donate), per spirito di liberalità senza arricchimento alcuno, trasferisce un proprio diritto (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.) ad un altro soggetto (il donatario).
La donazione di solito rappresenta un’anticipazione sulla propria eredità. Questo rapporto che si instaura tra donazione e successione crea particolari problemi. Come ho già spiegato in un mio precedente articolo, la legge riserva ad una categoria ben definita di soggetti detti legittimari una quota del patrimonio del de cuius; la quota che la legge riserva loro è indisponibile e ciò significa che il testatore non ne può disporre in alcun modo mediante liberalità né mortis causa, né inter vivos. Pertanto se il de cuius dovesse in vita effettuare volontariamente una serie di donazioni con le quali andrebbe a “svuotare il suo patrimonio” ledendo così, in tutto o in parte, i diritti dei legittimari, questi sarebbero autorizzati a poter agire per far rientrare i beni donati all’interno della massa ereditaria al fine di vedere soddisfatti i propri diritti successori.
In questo caso si parla di atto di disposizione lesiva. I legittimari sono tutelati dal legislatore potendo esperire: 1) l’azione di riduzione finalizzata all’accertamento della lesione della legittima. Tale azione ha come effetto quello di rendere inefficace l’atto contro il quale è stata esperita vittoriosamente; 2) l’azione di restituzione finalizzata alla restituzione dei beni oggetto della disposizione ridotta.
Le azioni a tutela dei legittimari si prescrivono nel termine di 20 anni dalla donazione e 10 anni dalla morte del de cuius.
Ai sensi dell’articolo 563 c.c., qualora i donatari, contro i quali sia stata pronunciata azione di riduzione, abbiano alienato a terzi gli immobili donati, e non siano decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione medesima, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi terzi acquirenti la restituzione del bene oggetto della vendita. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagandone l’equivalente in denaro. Da ciò si evince chiaramente che solo nel caso in cui i legittimari non riuscissero a soddisfarsi nei confronti del donatario, perchè incapiente avendo ad esempio speso tutti i soldi ricavati dalla vendita, potrebbero chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente, il quale ben potrebbe evitare di restituirlo corrispondendo loro una somma di denaro equivalente al valore dell’immobile acquistato.
Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione, ai sensi dell’articolo 561 c.c., sono liberi da ogni tipo di gravame, salvo che la riduzione non venga domandata decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. Da ciò deriva la difficoltà per gli istituti di credito di concedere finanziamenti garantiti da ipoteche iscritte su beni con provenienza donativa. L’acquirente di un immobile avente tale provenienza difficilmente troverebbe un istituto di credito disposto a finanziare detto acquisto con un mutuo ipotecario la cui garanzia sia iscritta su tale immobile. Infatti se un legittimario dovesse avanzare delle pretese sul bene, l’acquirente perderebbe la proprietà e la banca perderebbe l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso.
E’ lecito a questo punto domandarsi se le donazioni sono tutte lesive perchè non è facile capire quando il rischio sia effettivo; al riguardo occorre analizzare ogni specifica situazione e, poiché il valore della legittima deve necessariamente calcolarsi con riferimento al patrimonio del defunto al momento dell’apertura della successione, non ci sono mai certezze in senso assoluto.
L’acquirente di un immobile avente provenienza donativa ha dal canto suo una serie di rimedi che lo tutelano e questi sono: 1) il mutuo consenso con il quale le originarie parti della donazione decidono di risolverla. Tale strumento ha una sua autonoma causa ed ha natura solutoria. Non si tratta perciò di una contro-donazione suscettibile di creare ulteriori problemi, ma di un accordo solutorio con effetto ripristinatorio e con carattere retroattivo. In questo modo il donante rientrerebbe nella proprietà di quanto donato e procederebbe alla vendita del bene che ha perso la sua provenienza donativa. La tassazione di questo tipo di atto sconta la mera imposta di registro in misura fissa che ne rende appetibile l’utilizzo; 2) la rinuncia dei legittimari all’azione di restituzione; si tratta di uno strumento poco diffuso in quanto sono stati avanzati dubbi sulla sua legittimità; 3) una copertura assicurativa volta a tutelare il venditore donatario, il terzo acquirente del donatario ed anche la banca; si tratta di uno strumento di indubbia utilità.
Analizziamo questo ultimo rimedio. Il mercato immobiliare ha negli ultimi anni registrato un notevole incremento di vendita di beni con provenienza donativa e lo strumento della polizza assicurativa denominata “donazione sicura” è diretto ad assicurare i beni di provenienza donativa in caso di azioni da parte dei legittimari lesi nei loro diritti. Rappresenta la prima copertura assicurativa che annulla i rischi derivanti dall’acquisto o dalla costituzione di una ipoteca su beni di provenienza donativa; in sostanza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito dell’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari.
Le polizze possono essere due e sono sottoscritte:
Polizza A) All’atto della donazione: dal donante o dal donatario per garantire pro-futuro la commerciabilità del bene;
Polizza B) Successivamente all’atto di donazione: dal donatario, dal proprietario o dal terzo acquirente nonché dal soggetto mutuante.
L’assicurazione stipulata non prevede una scadenza ed opererà fino a quando non si prescriveranno i diritti di riduzione e restituzione spettanti ai legittimari. In caso di successive vendite, la polizza continuerà ad essere valida e andrà a tutelare, dalle richieste avanzate dai legittimari, chi, di volta in volta, sarà il proprietario dell’immobile.
Tale tipo di polizza prevede pertanto che nel caso in cui un legittimario dovesse agire contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile o il corrispettivo in denaro dell’ammontare pari al valore della quota di legittima pretermessa, l’assicuratore prenderebbe il posto dell’assicurato sostituendosi a lui e pagherebbe la somma di denaro richiesta dal legittimario. Così facendo l’acquirente manterrebbe il diritto di proprietà sul bene e di conseguenza la banca manterrebbe l’ipoteca a garanzia del mutuo concesso per l’acquisto.
In sostanza la stipula della polizza assicurativa porta innumerevoli vantaggi perchè tutti i soggetti coinvolti traggono un beneficio e precisamente: 1) il venditore sarà in grado di vendere il proprio bene ad un valore pari a quello di un immobile non avente provenienza donativa; 2) l’acquirente sarà tutelato e vedrà salvo il suo acquisto; 3) l’istituto di credito potrà concedere senza problemi un mutuo.
Stante quanto esposto in precedenza, si può affermare che ad oggi stipulando una polizza assicurativa è ben possibile procedere senza correre rischi all’acquisto di un bene immobile avente provenienza donativa.
Federico Violante Lawyer
